07

лют 2017

Анатолій Нечепорчук, кандидат технічних наук, експерт, академік Академії будівництва України


Енергоефективність – від окремих будинків до масової санації

Серед багатьох прикладів співпраці фахівців і фінансових ресурсів багатьох країн під час реалізації Україною проектів по комплексній санації багатоквартирних житлових будинків, які активно висвітлюються в медійному просторі, декілька загубилися Модельні проекти «Німецько-Українські енергоефективні будинки», які реалізуються в рамках проекту «Україна – підтримка енергоефективного будівництва» (далі – Проекту) Німецьким Енергетичним Агентством (DENA) за сприяння Федерального міністерства економіки та енергетики на основі рішення Німецького Бундестагу. Деякі особливості цього Проекту, пов’язані з його комплексністю, масштабом, складом учасників і очікуваними результатами дозволяють сподіватися на отримання по його завершенні інструментів, що дозволять активізувати перехід від піонерних проектів до масового зниження енергоспоживання багатоквартирних житлових будинків на території України.

Проект передбачає традиційний набір заходів, які умовно можна розбити на наступні основні етапи:

001

Реалізація у 2016 році першого і частково другого етапу Проекту дозволяє підтвердити досягнення запланованих орієнтирів щодо широкої варіабельності архітектурно-конструктивних та інженерних систем будівель, включених в Проект, охоплення різних регіонів України з характерними економічними, організаційно-правовими та кліматичними особливостями. Зазначена варіабельність досягнута при відборі з декількох сотень об’єктів-претендентів 20 багатоквартирних житлових будинків, розташованих в різних регіонах України (рис. 1). При проведенні комплексної санації зазначених будинків з’являється можливість визначити особливості впливу поверховості (від 3 до 16 поверхів), часу експлуатації, складності інженерно-геологічних умов в зоні забудови (звичайні, просідаючі та карстові, сейсмічні), конструктивної системи і матеріалів огороджувальних конструкцій (великопанельні, блокові, цегельні з легких і важкого бетонів, силікатної та глиняної цегли).

002

Мал.1. Регіональне розміщення модельних проектів.

З метою підвищення об’єктивності оцінки енергоефективності в рамках Проекту при підборі об’єктів перевага віддавалася будівлям, що мають прилади будинкового обліку споживання тепла і фактичні дані про його споживанні за кілька років. Проведені раніше за власною ініціативою в деяких будівлях Проекту заходи з модернізації та оптимізації окремих інженерних систем свідчать, за інформацією керівників ОСББ, про економічну ефективність вкладених коштів і збільшують мотивацію жителів на користь проведення комплексної санації. Навіть незначні зміни системи освітлення шляхом заміни ламп розжарювання на світлодіодні і установки датчиків руху істотно знижують витрати на освітлення під’їздів.

Разом з тим, обговорення можливості зниження енергоспоживання будівель з керівництвом ОСББ, власниками квартир, що обстежувались, показало багатофакторність позитивних і негативних мотивів, що впливають на формування рішення щодо участі у започаткованому Проекті. Якщо технічні аспекти запропонованих заходів, як правило, не викликають заперечень, то їх економічні і правові особливості часто вже не розуміються або розуміються невірно, що може стати перешкодою реалізації Проекту в повному обсязі.

Суб’єктивна оцінка привабливості Проекту співвласниками будинків домінуючим чином залежить від схеми і рівня оплати витрат, необхідних для реалізації кожного Модельного проекту. Виправданість вкладених коштів повинна бути зрозуміла кожному співвласнику, що вимагає проведення значної поетапної індивідуальної консультаційної та роз’яснювальної роботи. Однак, навіть за умови досягнення розуміння співвласниками будинку економічної доцільності Проекту та подолання ментальності «нам винні», необхідно при моделюванні кредитних схем враховувати реальні фінансові можливості співвласників, їх залежність від соціального статусу мешканців, регіональних особливостей стану економіки і системи місцевого самоврядування.

Для розуміння загальних особливостей розглянемо деякі дані Державної служби статистики України (http://www.ukrstat.gov.ua/ ) за 2015 рік з оцінкою фінансових можливостей населення України в регіональному аспекті. Наведені на рис.2 дані по областях про доходи на душу населення показують їх істотну відмінність в різних регіонах. Подібне розходження може спостерігатися і між окремими населеними пунктами в межах області, що необхідно враховувати при визначенні рівня і схем кредитування, обґрунтуванні необхідності участі у фінансуванні заходів Проекту бюджетів місцевого та регіонального рівнів. Тільки на підставі об’єктивного аналізу платоспроможності населення можлива розробка стратегії і довгострокових програм комплексної санації житлового сектора регіону.

003

Мал. 2. Наявний дохід на одну особу у 2015 році.

Дані про структуру витрат населення по регіонах у 2015 році, наведені на рис.3, свідчать про переважне витрачання коштів на придбання товарів і послуг. Істотний приріст фінансових активів на території проведення АТО є скоріше винятком із загального правила і пов’язаний з небажанням населення використовувати фінансові ресурси до стабілізації умов життя. На більшій частині території України приріст фінансових активів або малий, або має негативне значення, що свідчить про «проїдання» наявних накопичень. Ці тенденції підтверджують також статистичні дані, відповідно до яких оплата населенням України житлово-комунальних послуг за 11 місяців 2016 року склала від нарахованого 86,7%, в тому числі в листопаді 64,6%. При такій ситуації складно розраховувати на оптимізм співвласників ОСББ щодо перспективи звалювання на себе довгострокового кредиту, що повинні об’єктивно враховувати органи державного управління і місцевого самоврядування всіх рівнів.

004

Мал. 3. Структура витрат населення по регіонах у 2015 році.

З огляду на поставлену задачу по тиражуванню позитивного досвіду комплексної санації будівель, отриманого в ході реалізації Проекту, доцільно розглянути особливості цього сектора багатоквартирних житлових будинків та з їх урахуванням запропонувати кращі механізми виходу на масове впровадження і реалізацію заходів щодо зниження рівня енергоспоживання цих об’єктів до нормативного і економічно доцільного. Дані Мінрегіону дозволяють оцінити регіональну неоднорідність розташування багатоквартирних житлових будинків по території України і ту їх частину, в якій управління здійснюється за участю ОСББ (мал. 4).

 005

Мал. 4. Розподіл багатоквартирних житлових будинків по регіонах.

Наявність значної кількості таких будинків характерно для індустріально розвинених регіонів, які в більшості своїй також лідирують і в частині доходів на душу населення, що робить їх привабливими для формування і реалізації регіональних програм комплексної санації. Однак, заселення індустріальних центрів по мірі їх розвитку проводилося за рахунок жителів інших регіонів, що вплинуло на різноманітність ментальних підходів до традицій і власності. Необхідно враховувати особливості статевовікового складу населення України (рис. 5), що характеризується досить великим сегментом населення пенсійного віку. Соціологічні дослідження, проведені в кінці 90-х в Києві серед населення, що мешкало в «хрущовках», показали переважне заселення цих будинків соціально мало захищеними категоріями громадян.

007

Мал. 5. Статево-вікова піраміда населення України на 1 січня 2016.

Тенденція зв’язку вікових і соціальних параметрів мешканців будинку з його особливостями і часом експлуатації, відзначалася й реєструвалася на етапі обстеження, що дозволяє провести на другому етапі більш предметний аналіз в межах об’єктів-представників Проекту. Необхідно відзначити зростання привабливості будинків для більш молодих категорій населення разом з формуванням в них ОСББ і наведенням порядку в їх утриманні та експлуатації.

У більшості випадків головною перешкодою підвищення енергоефективності шляхом проведення реконструкції, капітального ремонту або модернізації багатоквартирного будинку є небажання власників брати участь у фінансуванні витрат власними ресурсами. Нестійкий ринок праці, складність тривалого прогнозування фінансового стану власників квартир, відсутність мотивації розвитку взаємин в будинку, характерне для великих міст, негативно впливають на бажання співвласників брати участь у комплексній санації будинку особистими коштами. Необхідне проведення роз’яснювальної роботи щодо визначення привабливості заходів, перспективи швидкої окупності вкладених коштів. У разі відмови мешканців будинку від запропонованих варіантів комплексної санації для таких регіонів доцільно розглянути варіант поетапної реалізації заходів.

На відміну від індустріальних регіонів, багатоквартирна забудова в меншій мірі характерна для західних і прикордонних регіонів, що відрізняються населенням з більшим проявом ментальності власника. Це, очевидно, формує уподобання населення при створенні ОСББ, а також активність в залученні коштів і реалізації енергозберігаючих заходів. Позитивну роль також відіграє досвід і ресурси, накопичені за час вимушеної роботи в інших країнах в період економічного спаду в Україні. Лідером є Львівська область, яка успішно залучає для комплексної санації всі доступні іноземні, національні, регіональні та місцеві ресурси. У цих регіонах доцільно накопичувати і аналізувати досвід взаємодії співвласників, ОСББ, фінансових організацій та органів місцевого самоврядування, що дозволяє позитивно впливати на мотивацію всіх учасників вирішення проблем енергозбереження.

Крім наданого кількісного розподілу багатоквартирних житлових будинків, що характеризує кількісний і якісний склад потенційних учасників комплексної санації, доцільно звернути також увагу на структуру площі багатоквартирного фонду як для країни в цілому (рис. 6), так і для окремих регіонів. Реалізація заходів щодо санації будівель в рамках проведеного Проекту дозволить отримати питомі вартісні показники за основними видами витрат, що в подальшому дозволить об’єктивно прогнозувати оперативну і довгострокову потребу в ресурсах для реалізації індивідуальних проектів і регіональних програм.

008

Мал. 6. Структура площі багатоквартирного фонду (млн. м2).

Необхідність обліку організаційної форми обслуговування будівлі була відзначена в процесі збору інформації по об’єктах на першому етапі реалізації Проекту. Законодавче рішення про перехід з 1.07.2016 на обслуговування багатоквартирних будинків не ЖЕКами, а керуючими компаніями і ОСББ, активізувало бажання комунальних структур залишитися в старій системі монопольного отримання винагороди за ненадані або неякісні послуги. Однією з форм боротьби ЖЕКів зі створенням і діяльністю ОСББ, зафіксованою в Харкові, стало «безкоштовне» проведення в ЖЕКівських будинках заходів, аналогічних проведеним ОСББ з використанням коштів співвласників. Нажаль, таку практику заохочують чиновники з органів самоврядування, які звикли до вигідних для всіх учасників схем перерозподілу бюджетних фінансових потоків.

Структура організаційних форм обслуговування багатоповерхових будинків, наведена на рис. 7 за даними фахівців з нерухомості станом на середину 2016 року, показує, що частка ЖЕКів в обслуговуванні будинків становить майже половину. Досвід ОСББ, які беруть участь у Проекті, показав небажання ЖЕКів виконувати законодавчо-нормативні вимоги в частині комплектації будинків, що обслуговуються, проектною та технічною документацією, незважаючи на пряму вимогу діючих Правил розробити і передати таку документацію в разі її відсутності. На цю ситуацію необхідно звернути увагу як активу майбутніх ОСББ, так і галузевим органам центральної виконавчої влади, що володіють законодавчо визначеним адміністративним ресурсом.

009

010

Рис. 7 а,б. Структура організаційних форм обслуговування будівель.

Зазначена складність відновлення проектної документації на будівлі, що експлуатуються тривалий час, в більшій мірі обумовлена ​​розпадом системи проектування, що існувала в СРСР, зміною форми власності структур, що залишилися, і відсутністю у них реальної правонаступності. Багато провідних науково-дослідних і проектних інститутів країни в процесі реорганізації, скорочення або припинення діяльності ліквідували архівні фонди, частина з яких, зі слів співробітників архівів, передавалася в Центральний державний науково-технічний архів України Державної архівної служби України              (м. Харків). Інформація про фонди цього архіву по будівельному комплексу показує обмеженість доступних ресурсів по періоду розробки і обсягам науково-технічної продукції.

Реорганізація відбулася і в системі роботи з типовою проектною документацією на багатоквартирні будинки. УКРТИППРОЕКТ (Київська філія ЦІТП) спільно з аналогічними фондами країн СНД заснували в 2000 році ТОВ “ВЦІС”, яке на даний час є найбільшим фондом типової проектної документації в СНД. У разі відсутності проектної документації у її розробника, організації, що проводила прив’язку типового проекту, або в місцевих архівах, останнім потенційним джерелом її відновлення може стати УКРТИППРОЕКТ, що пропонує документацію по ціні: лист – від 20 гривень, Альбом – від 100 гривень.

Розподіл житлового фонду по роках забудови, наведений на мал. 8, показує, що близько половини житлового фонду введено в експлуатацію в післявоєнні роки і перший період впровадження будинків індустріальних серій (до 1970 року). Відновлення проектної документації будинків існуючого житлового фонду через півстоліття і більшого терміну його експлуатації потребує участі галузевих фахівців, виділення бюджетних ресурсів і підтримки організаційно-правовими рішеннями. Це підтверджує досвід ОСББ, яким в процесі організації, всупереч вимогам чинного законодавства, не передали проектну і технічну документацію.

011

Рис. 8. Структура житлового фонду по роках будівництва (на 01.01.2014).

Наведені особливості стану багатоквартирного житлового фонду і його утримання, обслуговування та модернізації враховувалися при реалізації першої стадії Проекту, що передбачає, в кінцевому підсумку, отримання практичного підтвердження доцільності алгоритму підготовки та реалізації комплексу заходів щодо досягнення сучасного рівня енергоспоживання багатоквартирного житла, рівня комфорту, безпеки і надійності споживачів комунальних послуг.

В основу алгоритму реалізації Проекту покладено успішний досвід німецьких фахівців, що залучаються Німецьким Енергетичним Агентством (DENA), Ініціативою «Житлове господарство у Східній Європі» (IWO) і іншими учасниками. Цінністю Проекту є спільна участь фахівців наших країн на всіх етапах реалізації, що дозволяє на практиці випробувати методологію забезпечення заходів, накопичену під час проведення санації будинків в Німеччині, а також провести адаптацію накопиченого німецькими фахівцями досвіду під законодавчо-нормативну базу України.

Зазначений підхід був реалізований на першому етапі Проекту в ході збору даних по кожному з 20 будівель Модельного проекту. Запропонована технологія виявлення, накопичення і подачі інформації по житлових будинках, що обстежувались, була представлена і роз’яснена в ході круглого столу і натурного випробування на багатоквартирному будинку для представників п’яти енергосервісних спеціалізованих організацій, відібраних DENA по тендеру для проведення робіт першого етапу.

Надані німецькими фахівцями форми документів для реєстрації та надання отриманої інформації дозволили забезпечити уніфікацію підходів і вимог до інформації, формалізували процес фіксації параметрів будівлі і його інженерних систем в форматах електронних таблиць, що дозволяють проводити обмін і обробку матеріалів широким колом українських і німецьких фахівців. Початкова інформація, що одержується на об’єкті в процесі вивчення доступної проектної, технічної та експлуатаційної документації, формується в табличному вигляді по будівлі в цілому і дозволяє конкретизувати питання, які в подальшому розкриваються при відвідуванні квартир і опитуванні жителів.

Німецькі фахівці обґрунтовано вважають особливо важливою ​​роботу з мешканцями під час відвідування квартир, оскільки тільки таким чином вдається отримати об’єктивну і достовірну інформацію про властивості огороджувальних конструкцій та інженерних систем, недоліки і претензії до експлуатаційних параметрів квартир в різні пори року, а також з’ясувати ставлення власників квартир до різних заходів, які можуть бути проведені в ході реалізації Проекту. Попереднє складання індивідуальних (поквартирних) опитувальних листів, їх передача власникам квартир і отримання назад фахівцями через актив ОСББ значно покращує можливість підготовки фахівців до зустрічі і опитування мешканців, що проживають в квартирах. За результатами поквартирного збору інформації складається опитувальний лист на об’єкт в цілому, в якому фіксується в тому числі і особа представника квартири, який надав інформацію.

На відміну від німецької практики обов’язкового обстеження і відвідування всіх квартир при повній згоді (доброзичливій або вимушеній) їх власників, українські реалії змусили внести корективи в цей раціональний підхід щодо отримання інформації. Структурні зміни та реформування силових органів держави, дострокове звільнення правопорушників при проведенні лібералізації законів, складності з контролем зброї, що надходить із зони військових дій, використання квартир для отримання тіньового доходу при здачі в оренду – все це скоротило бажання власників квартир спілкуватися з фахівцями аж до відмови впускати сторонніх у квартиру. Підтвердженням складності комунікації між співвласниками ОСББ та фахівцями може служити факт виклику поліції під час роботи на об’єкті (не конкретизується з етичних міркувань) фахівців в супроводі керівництва ОСББ.

Німецькі колеги з розумінням поставилися до особливостей роботи українських фахівців на об’єктах і за взаємною згодою було визначено мінімально допустимий обсяг інформації, що отримується при відвідуванні квартир в залежності від кількості їх типів, наявності планувальних змін, модернізації елементів інженерних систем, а також наявності скарг на незадовільну якість послуг.

Зазначені вище таблиці, матеріали фотофіксації, графічні матеріали щодо типів квартир в будинку, теплового контуру, деталізації стану фасадів, балконів і лоджій, віконних і дверних конструкцій в зовнішніх стінах є джерелом реєстрації детальних вихідних даних і додаються до чек-листа, призначеного для забезпечення енергоаудиту або складання паспорта на розрахункове енергоспоживання житлового будинку. Структура чек-листа, сформованого у вигляді електронної таблиці, включає:

По кожному модельному проекту українськими фахівцями був підготовлений і переданий DENA відповідний комплект документів для подальшої роботи. Деякі роботи вимагали наявності певних погодних умов і були виконані окремим циклом. Це стосувалося проведення термографії, обстеження систем опалення. Цікаві результати отримані при натурному вимірі повітрообміну в трьох квартирах і трьох під’їздах 9-поверхового великопанельного житлового будинку в м. Львові.

Отриманий досвід збору інформації по будівлям Проекту за методикою, запропонованою фахівцями DENA, свідчить, на думку автора, про доцільність застосування запропонованого підходу при проведенні енергоаудиту та енергопаспортизації об’єктів житлово-цивільного призначення.

  Для українських фахівців, які беруть участь в реалізації Проекту, особливий інтерес представляють результати обробки підготовлених ними вихідних даних, що дозволяють виявити нюанси використання методики на наступних етапах проведення комплексної санації багатоповерхових житлових будинків. З введенням в дію з початку 2017 року ДСТУ-Н Б А.2.2-12:2015 «Енергетична ефективність будівель. Метод розрахунку енергії при опаленні, охолодженні, вентиляції, освітлення і гарячому водопостачанні.» в українських фахівців виникає необхідність проведення робіт з оцінки енергоефективності будівель з урахуванням вимог цього стандарту. З огляду на закладені в ньому європейські підходи, доцільно провести аналіз досвіду, отриманого за участю в Проекті, і визначити раціональні підходи до застосування випробуваної методології в умовах оновлення нормативної бази будівництва.

В цілому, реалізація робіт першого етапу Проекту показала практичну корисність співпраці фахівців Німеччини та України, сприяла інтеграції німецького досвіду в практику українських колег і визначенню можливості вдосконалення системи забезпечення енергоефективності житлового сектора України. Накопичений матеріал дозволив виявити потенційні правові, організаційні та технічні проблеми, подальший аналіз яких і пропозиції щодо їх вирішення стануть предметом подальших публікацій в рамках реалізації Проекту.

[1] http://www.minregion.gov.ua/wp-content/uploads/2016/07/Informatsiya-pro-kilkist-stvorenih-OSBB-po-regionah-stanom-na-01.07.2016.pdf

[2] http://domik.ua/novosti/skilki-budinkiv-v-ukrayini-obslugovuyut-zheki–n246656.html

[3] http://www.archive.gov.ua/rus/category/buildingcomplex.html

[4] http://www.ukrtip.com/

[5] http://teplydim.com.ua/static/storage/filesfiles/Market%20Assessment%20Report%20-%20Final_UKR_2011-08-31.pdf