21

вер 2016

Василь Ліман


Управитель – професія молода, а ринок управителів знаходиться на стадії становлення. Багатьох цікавить питання, хто такий управитель і чим він повинен займатися? Про це вже чимало написано. Однак, постійно виникає багато питань, тож давайте спробуємо розібратися у даній темі.

Якщо ми звертаємося до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», то знайдемо визначення даного терміну. Так, управитель багатоквартирного будинку – це фізична особа-підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Функції, які покладаються на управителя: зазначаються у ст. 16 проекту ЗУ «Про ЖКП» (реєстр №1581-д), а саме:

 

  • забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
  • захист від імені співвласників спільного майна багатоквартирного будинку від протиправних посягань та стягнення з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або викраденні спільного майна, відшкодування завданих збитків;
  • складання, ведення, оновлення та зберігання технічної документації багатоквартирного будинку;
  • інформування співвласників про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна;
  • укладення від власного імені з підрядниками, виконавцями комунальних послуг договорів про виконання окремих робіт, надання послуг;
  • доступ в приміщення, будинки і споруди для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо.

 

За рішенням співвласників управитель може:

  • надавати в оренду, встановлювати сервітути щодо спільного майна багатоквартирного будинку;
  • організовувати виконання робіт з капітального ремонту;
  • здійснювати технічні роботи з переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку тощо.

Тобто, на сьогоднішній день, прямим обов’язком управителя є забезпечення якісного, професійного обслуговування та утримання спільного майна багатоквартирних будинків.

Отже, коли мова йде про управителя, то згідно законодавства – це завжди суб’єкт господарювання.

Водночас, відповідно з п. 1.6 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд,  управителі, які безпосередньо виконують функції з управління будинком, повинні мати відповідну освіту та періодично підвищувати свою кваліфікацію. Тобто, в даному документі мова йде про професію.

Така професія в Україні виникла відносно недавно, а саме у 2012 році: із прийняттям наказу №56 Мінрегіону України від 14 лютого. Даний наказ вніс доповнення до Довідника кваліфікаційних характеристик професійних працівників (випуск 87). Таким чином, відповідно до даного документу – управительце спеціаліст, який насамперед повинен знати законодавчу і нормативну базу ЖКГ, а саме:

  • нормативно-правові акти з питань житлової політики;
  • нормативно-правові акти з питань діяльності виконавців послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків;
  • правила й норми технічної експлуатації житлового фонду;
  • основи цивільного, господарського та банківського законодавства;
  • основи бухгалтерського обліку;
  • економіку та організацію виробництва, праці та управління;
  • основи трудового законодавства;
  • правила й норми охорони праці, виробничої санітарії та протипожежного захисту.

Людина на посаді управителя повинна володіти необхідними навичками і бути у постійному пошуку впровадження енергозберігаючих та енергоефективних заходів. Адже на сьогодні необхідно максимально заощаджувати витрати енергоресурсів. Також потрібно використовувати усі наявні методи інформування про свою діяльність.

Однак, управитель не лише займається організацією якісного управління та безпечного утримання будинку та прибудинкової території – на  нього ще й покладаються функції організатора. Зокрема, він бере участь в організації загальних зборів співвласників, суботників, різноманітних свят тощо.

Професія управителя є багатогранною. Звідси, дуже цікавим є те, якими особистісними якостями він повинен володіти, оскільки цього у жодних документах не прописують.

Щоб розвиватися у даній сфері, управителю необхідно, насамперед, сформувати у собі бажання багато працювати. Я щиро рекомендую управителям, керівникам управляючих компаній, які розпочинають працювати у сфері житлово-комунальних послуг, намагатися розвивати свій динамізм. Оскільки, у процесі роботи, ви матимете справу з великою кількістю на перший погляд невирішених питань і, особливо, непорозумінь зі сторони мешканців багатоквартирних будинків.

Під час роботи вам доведеться стикатися із так званими мінливими ситуаціями, і як результат, щось буде виходити, а щось – ні. В таких умовах важливо зберігати спокій, бути максимально стресостійким, наполегливим, переконливим у своїх діях, та мати «почуття гумору». У позитивному настрої легше себе організувати у час невизначеності задля розуміння того, що ви рухаєтеся у правильному напрямі.

Управителю потрібно також розуміти, що слово «відповідальність» є аксіомою у його роботі.  Оскільки, доведеться відповідати не лише за власні вчинки, а й за вчинки мешканців будинків.

У пригоді стане постійне навчання і особисте вдосконалення. Намагайтеся об’єднувати навколо себе однодумців, які будуть постійно підвищувати Вашу зацікавленість у роботі, підтримувати пропоновані вами ідеї. Тут ви не лише знаходитимете корисні поради колег, обмінюватиметеся досвідом, а й завжди будете в курсі всіх новин, які відбуваються на законодавчому рівні.

Управителям без досвіду роботи неймовірно складно створювати щось нове. Однак, якщо ви будете активними, розширюватимете власні межі комфорту, це допоможе вам розвиватися у професійному напрямі.

На завершення хочу порадити постійно бути в пошуку водночас креативних та прагматичних підходів у своїй роботі. Більшість людей налаштовані змінити світ уже завтра, та потрібно бути реалістом – це може зайняти більше часу, ніж планувалося. Розпочинайте з малих речей – навчайтеся, вдосконалюйтеся і прагніть до зростання. Щиро зичу успіхів усім управителям: як тим, хто має досвід за своїми плечима, так і тим, хто тільки «ступає на цю дорогу»!